BEKİR GÜRDAMAR
Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Lideri Faruk Akbal, bir küme gazeteci ile gerçekleştirdiği sohbet toplantısında gayrimenkul dalının, bilhassa erişilebilir konut arzı ve finansmanı konusunda çok önemli bir imtihandan geçtiğini belirterek, yeni oluşturdukları modelleri ve hayata geçirecekleri projeleri anlattı.
Faruk Akbal, yatırımcıya “ev biriktirme” kavramını anlatmaya çalıştıklarını belirterek, markalı konutlardan ehliyet, liyakat ve itibar tarafını; kooperatiflerden ise iştirak kültürü ve el birliğiyle bir şeye sahip olabilme anlayışını alarak, bu sentezden “Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi”ni hayata geçirdiklerini söyledi.
Sermaye piyasalarında proje gayrimenkul yatırım fonları üzere bu modelin alternatiflerinin de olduğunu anımsatan Akbal, SPK’nın geçen yılki düzenlemesi ile bu fonların hayata geçtiğini, lakin hâlâ vatandaşa ulaşmakta zorlanıldığını lisana getirdi.
Akbal, “Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi”nin akabinde yeni modeller üzerinde de çalışmalarına değinerek, bunlardan biri için İngiltere’de uygulanan “ortak konut sahipliği (shared ownership)” modelini örnek aldıklarını kaydetti.
Bu sistemde konutun mülkiyetinin paylaşmalı olduğuna dikkati çeken Akbal, kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Örneğin, konutun yüzde 25’ine sahip olan biri, o konutu kullanmaya başlıyor. Kalan yüzde 75 için kira ödüyor. Daha sonra imkânı olursa, meskenin bir yüzde 25’ini daha satın alıyor. Böylelikle geriye kalan yüzde 50 için kira ödemeye devam ediyor. Vakitle konutun tamamına sahip olabiliyor. Bu sistem, konutu erişilebilir hâle getiriyor. Zira alıcı, konutu bir anda almak zorunda kalmıyor; gücü yettiği kadarıyla başlıyor ve vakit içinde sahipliğini artırıyor. Bu model Türkiye’de de uygulanabilir. Bilhassa büyük kentlerdeki erişim sorunu için önemli bir tahlil alternatifi sunabilir. Fuzul Topraktan olarak, 2026 yılı içinde bu modeli hayata geçirmeyi planlıyoruz.”
Akbal, bu sistemi çoğunlukla kendi geliştirdikleri projeler üzerinden kurmayı planladıklarını da kelamlarına ekledi.
“Türkiye’deki birinci erişilebilir konut fonunu kuracağız”
Faruk Akbal, ayrıyeten milletlerarası bir fon kuruluşuyla birlikte Türkiye’de birinci erişilebilir konut fonunu kurmaya hazırlandıklarını belirterek, ABD’de 59 milyar dolarlık erişilebilir konut fonu bulunduğunu, bunların emelinin, ülkenin her bölgesinde erişilebilir konut üretimini desteklemek olduğunu kaydetti.
Avrupa, Kanada, Avustralya, Yeni Zelanda üzere ülkelerde de bu fon tiplerinin bulunduğuna dikkati çeken Akbal, “Şu anda Türkiye’de 1 trilyon lirayı aşan ölçüde para piyasası fonları var. Öte yandan gayrimenkul fonlarının Türkiye’deki büyüklüğü en son 150 milyar lira civarında. Bunun da yüzde 95’ten fazlası kapalı fonlardan oluşuyor. Kapalı fon demek, aslında fon olarak süreç görse de mevzuat ve vergi açısından şirket bünyesinde arsa tutmak yerine fonda tutmayı tercih etmek manasına geliyor. Yani bu fonlar tam manasıyla sermaye piyasası eseri değil. Daha çok mevzuat nedeniyle oluşturulmuş bir yapı. Gayrimenkul fonlarının Türkiye’de gereğince gelişememesinin temel sebebi aslında burada yatıyor.” dedi.
Akbal, gayrimenkulün ömür döngüsünün, yani arsayı alıp, projelendirmek, geliştirmek, satmak ve yerine yenisini koymak olmak üzere, en az 5 yıl, birçok vakit 7 yıl civarında sürdüğünü belirterek, şunları söyledi:
“Ancak yatırımcılar daha çok kısa vadeli, likit ve düşük riskli fonlara yöneliyor. Biz de yatırımcılara 3 ayda bir istedikleri vakit gelirini alıp fon hisselerinden çıkabilecekleri bir yapı oluşturuyoruz. Yani yatırımcı, istediği vakit girip üç ay sonra ya da en geç 24 ay içerisinde fonundan çıkabiliyor. Bu fon tipi, milletlerarası bir fon kuruluşuyla birlikte geliştiriliyoruz. Bir memleketler arası danışmanlık şirketinden de görüş aldık. Şu anda Sermaye Piyasası Kurulu’na müracaatımızı yaptık ve onların onay süreçlerini bekliyoruz.”
Amaçlarının gayrimenkulü yatırım aracı olarak gören insanların yöneleceği likit sayılabilecek bir gayrimenkul yatırım enstrümanı oluşturmak olduğunu söz eden Akbal, böylelikle, nitelikli yatırımcıların kaynağını erişilebilir konut üretimine sevk edeceklerini söyledi.
Kronikleşen sorun “arsa maliyeti”
Faruk Akbal, Türkiye’de finansman eksikliği nedeniyle insanların proje geliştirmek maksadıyla arsa satın almadıklarını belirterek, sistemin neredeyse büsbütün kat karşılığı modele döndüğünü kaydetti.
Geliştiricinin sermayesinin olmaması, bankaların da bu geliştirmelere kredi verme iştahının düşük olduğu şimdiki üzere devirlerde arsa sahiplerinin müteahhite yüzde 50 paydaşlık teklif ettiğini tabir eden Akbal, “Normal kaidelerde arsa maliyetinin toplam maliyetinin yüzde 15 – 25’i geçmemesi gerekir. Biz de bu doğrultuda, arsa satın alma modeline yöneldik. Piyasada makul ve cazip bulduğumuz bölgelerde, bilhassa İstanbul’un çeperlerinde Arnavutköy, Ispartakule, Pendik, Tuzla, Başakşehir ve Esenler üzere lokasyonlarda kendimize bir çizgi çizdik. Bu bölgelerde uygun arsa bulduğumuzda direkt satın alıyor ve projeleri çok süratli geliştiriyoruz. Dünyada her gün yaklaşık 96 bin yeni erişilebilir konuta gereksinim duyuluyor. Erişilebilir konut demek, vatandaşın gerçek gereksinimine uygun, ulaşabileceği maliyetlerle üretilmiş konut demek. Lakin Türkiye’de de şu anda üretilen konutların büyük çoğunluğu, TOKİ dışında, üst gelir kümesine hitap ediyor. Biz bu muhtaçlık karşısında şimdi çok küçük bir noktadayız. Hasebiyle elimizdeki modelleri geliştirerek, yeni enstrümanlar oluşturarak bu yapıyı ölçeklemeye, yaygınlaştırmaya çalışıyoruz.” dedi.
Basamaklı konut sahibi olma sisteminde satış 5 milyar lirayı geçti
Fuzul Topraktan olarak yaklaşık 2 yılda toplam 5,3 milyar TL’lik arsa satışı gerçekleştirdiklerini bildiren Akbal, şunları söyledi:
“Bu, konut inşaat gelirleriyle birlikte yaklaşık 13 milyar TL’lik bir hasılat manasına geliyor. 2025 yılının başına kadar, yani 2023 sonu ve 2024’ü kapsayan periyotta 2,8 milyar TL’lik arsa satışına ulaşmıştık. 2025’in sırf birinci 5 ayında, evvelki 1,5 yılda yaptığımız ciroyu neredeyse gerçekleştirdik. 2025 sonu prestijiyle, konut inşaat gelirleriyle birlikte toplamda yaklaşık 18 milyar TL’lik bir satış hacmine ulaşmayı planlıyoruz. Bu da geçen yıla kıyasla yüzde 100’ün üzerinde bir büyüme demek. 2026 ve 2027 yılları için ise her yıl yüzde 50 büyüme hedefliyoruz. Zira hala açmadığımız eser kümeleri, girmediğimiz kentler var. Ispartakule projemizde yüzde 77, Başakşehir’de ise yüzde 94 oranında inşaata iştirak sağladık. Genel olarak ortalama iştirak oranımız şu anda yüzde 85 civarında seyrediyor. Kalan müşteriler ise inşaata devam etmek istemediğini belirtti. Bu durumda, dairenin inşaat maliyetini Fuzul karşılıyor ve tamamlanan daireyi satışa çıkarıyor. Örneğin, müşterinin ödemesi gereken kat oranı yüzde 40 ise, müşteri yalnızca bu fiyatı ödüyor ve daire satıldığında yatırdığı para kendisine geri dönüyor. Şayet daire kar ederse, müşteri de kar elde etmiş oluyor.”
